停车场管理系统设计方案及管理要点

根据建筑设计规范，现代大型建筑物必须设置停车场，以保障车辆安全、方便公众使用。为了使地面有足够的绿化面积与道路面积，同时保证提供规定数量的停车位，多数大型建筑都在地下室设置停车场。当停车场内的车位超过50个时，往往需要考虑建立停车场管理系统(又称智能停车场系统)，以提高车场管理的质量、效益与安全性。

随着经济的发展，生活水平的不断提高，家庭车辆、社会车辆的拥有量在迅速地增长，由于地面空间有限，停车场车位不足的矛盾显得越来越突出，停车场管理的重要性也会越来越受到重视，而其技术的核心是对车辆的自动监控、识别和自动管理。

一、停车场管理在物业管理中的地位

(一)停车场管理是物业管理的重要环节。物业管理是通过现代化的管理手段，为业主创造个便捷、安全、舒适、洁净的居住环境，良好的车场管理，可促进整个物业管理的经营，提高物业管理的综合效益。

(二)有利于维护交通秩序，保障人身及财产安全，使小区内的车辆有秩序的停放，保证停车安全，保证通道的畅通，保证行人的安全，防止车辆被偷、被毁，并可减少噪音和环境污染。

(三)能最大限度的方便业主及顾客做好车场的管理，能够给业主及住户带来停车的便利，为其提供安全的保证，还可提供车辆清洗等专项服务。

(四)是房地产开发业及物业市场竞争的重要保证，随着市场经济发展，服务业的竞争已经发展到了辅助性设施的竞争，以车辆的停放便利、安全及小区完善的康乐设施，来吸引业主及住户，增加客流，作为市场竞争的有效手段。

二、停车场的建设及类型

停车场管理是物业管理中安全管理工作中的一部分，在管理中占有极为重要的位置，重点是防止车辆的乱停乱放，做好区内安全停车，要做到这一点，

就必须搞好停车场的建设和规划。

(一)房地产开发单位的规划设计是开发前进行的，主要有几种停车场类型

1、地上专用停车场适用于开发用地较充裕，且开发的住宅楼多为多层的住宅小区。

2、路边停车由于前期规划不合理，地面狭小，车辆多，一般临时划位停车。

3、地下停车场及群楼停车场利用高层及小高层的地下基础，建立停车场是现在房产开发的一种趋势。超高层的大厦因大厦高，居住人数多，单纯的地下车场不能满足需要，或高层的地下柱距不够大，所以有的大厦在一至四层做停车场，这种停车场人车一般是分流的，地面无车，区内行人较安全。

4、综合停车场地下、地面及架空层共同存在的停车场，人车不分流，停车较乱，收费标准不统一。

(二)、物业管理公司对建好的停车场进行合理布局、统一规划

1、根据小区内的车位部局，和小区内的车辆情况，一般可分几种

停车区位： 大型车停车位; 小型车停车位; 摩托车停车位; 自行车停车位。

将地上、地下有机的结合起来，小型车到地下停车场，大型车停在地上空地，摩托车、自行车要设专用车位，要有停车栏及围栏。

(三)、停车场必备的设施

⑴照明系统：路灯及地下照明，进出入指示标识灯。

⑵行车安全系统：车库标识牌、行车指示牌、墙面防撞反光板、凸透镜和减速拱等。

⑶消防报警、安全监控系统：车场内安装防火报警检测装置，并配备灭火器，设置消火栓，安装监控镜头，连接至监控中心，保证车辆安全。

⑷智能管理系统：

1、一般管理设置：普通道闸，设三人三班记录收费，设备简单，投资小。

2、智能化系统管理：智能化管理是当今停车场管理的主流，主要通过停车场的智能化管理系统来实现，整个系统包括入口设备、出口设备、收银管理设备、图像对比设备和可选的车库指示设备。入口设备负责控制内部月卡车辆及临时车辆的进场，可实现无人值守;出口设备负责控制内部月卡车辆的出场;收银管理

设备对临时车辆进行收费，并且可以用来发行月卡、设定收费标准或打印统计报表等;图像对比设备将每辆车的进出图像实时显示在管理计算机屏幕上，并保存在计算机内，方便将来查证。车库指示系统用于大型分区或分层停车场，可以在车场入口处实时显示各区或各层的车位使用情况。可以解决人员舞弊导致费源严重流失、管理成本高、经常发生管理和被管理双方矛盾冲突以及停车场秩序烦乱等等，不仅工作效率低、工作强度大，而且严重损害了管理形象的问题。

三、停车场建设的条件及规定

(一)、停车场的经营管理必需具备的条件

⑴停车场必需各项设备完善，通过车辆管理部门、消防部门的检查验收，并取得合格证。

⑵物业管理部门必需持有产权单位委托管理的《委托书》。

⑶申请《车辆经营许可证》。

⑷申请《车场管理营业执照》。

⑸申请《税务登记》。

⑹收费标准报物价部门审批。

申报手续，咨询当地车管所车辆管理科、工商局、税务局、物价局，取得以上全部证件后，方可进行正常的收费管理。

(二)、健全车辆停放管理制度

停车场管理，除了有良好的硬件设施外，还应健全停车场管理制度。才能保证车辆停放安全、管理有序，避免不必要的车辆管理赔偿纠纷。常见的车场管理制度如下：

1、车场保安员岗位责任制

(1)礼貌待人、热情服务，带车岗保安员职责：

提高警惕，发现可疑人员立即上报，并密切注意事态发展。对车辆违章及时制止，并加以纠正;认真检查停放车辆，发现漏水、漏油及未关门等现象，尽快设法通知车主，并提供相应的服务;掌握月租、时租等不同车主的车型、车牌号和车主基本情况;认真检查车型、车牌号，避免出现差错;指挥车辆的进出，引导其停放在指定位置上;认真执行停车场管理规定，维护车辆良好的停放及行车

秩序;服务形象。

(2)收费岗保安的岗位职责(主要针对实行智能化管理停车场的协助带车保安员维护车场秩序，保证车辆安全。认真做好交接班工作。认真做好财物的保管工作，防止财物被盗。礼貌待人、热情服务，做到钱票相符、日清月结。真执行车辆停放收费管理制度，坚持原则，不徇私舞弊。相关岗位)

2、停车场管理系统的工作流程

小票临时收费：入口控制机有自动吐小票功能，外来临时车辆的车主直接驾车在入口控制机上取票后，电动道闸自动打开，车辆进入后，电动道闸自动关闭。取票车辆外出时，直接驾车在收费电脑处阅读小票，收费电脑根据收费标准自动计算停车时间及应收金额，车主交费后收费员按下确认键，道闸自动升杆放行车辆，车辆外出后，电动道闸自动关闭。车辆进场和出场时，抓拍摄像机均会自动抓拍车辆的图像并保存在电脑里。

月卡管理：入口控制机有感应读卡功能，读卡距离15CM。月卡车辆的车主直接驾车在入口控制机上感应读卡后，电动道闸自动打开，车辆进入后，电动道闸自动关闭。月卡车辆外出时，直接驾车在出口控制机上感应读卡，电动道闸自动打开，车辆外出后，电动道闸自动关闭。车辆进场和出场时，抓拍摄像机均会自动抓拍车辆的图像并保存在电脑里。

中心管理：收费电脑同时也有管理功能，如设定收费标准、发行/修改月卡、历史数据查询统计等，还有收费报表打印，方便财务审查和核算。

其它功能：

•同一辆车在取票的同时读卡无效，或在读卡的同时取票无效，这样可以有效防止取票读卡同时进行导致虚增进场车辆情况的发生。

•同一辆车一次只能取一张票。

•车辆取票或读卡后没有进场，在车辆退出后该张票或该次读卡自动失效。 •防月卡反传功能，即已进场月卡在出场之前无法再次进入，或没有进场的月卡不能在出口处读卡出场。

•防砸车功能：道闸臂在没有降到位时，若有车，道闸臂自动抬起，以防止砸车，无车后自动降杆;若道闸臂已经降到位，有车也不会抬杆。

•语音对讲功能：入口控制机及出口控制机均安装了语音对讲设备，可以直

接与收费中心进行对话，以方便车主及时获得帮助。

•语音提示功能：车辆进场或出场时，系统会发出各种语音提示信息，如：“欢迎光临”等语音。

•图像对比功能：在车主丢失停车凭证时，可以通过进场图像找到凭证号，可以正常收费;进场和出场的车型不一致时，可以通过图像对比及时发现，以防止丢车等事件的发生。

•停车场区位引导与车位指示的功能，方便车主寻车。

•远端分控，让管理人员办公室的电脑与收费岗亭的电脑相连接，实现远程管理的能力。

•无线传输，让城市停车场形成联网。

3、车辆被损的处理规定

(1)当发现车辆被碰撞、磨擦造成损坏时，车管员应记下肇事车辆号码，暂不放其驶出车场，并联系值班主管及受损车主与肇事车主共同协商解决。

(2)如果车辆被损坏而未被当场发现时，车管员发现后也要立即通知车主，并报告主管及负责人，共商处理办法。

4、车辆被盗的处理规定

(1)车辆在停车场被盗后，由上级主管确认后，立即通知车主，协同车主向当地公安机关报案。

(2)事故发生后，投保人(车主、停车场)双方应立即通知保险公司，保管单位要协助车主向保险公司索赔。

(3)车管员、停车场主管、车主应配合公安机关和保险公司做好调查处理工作。

5、停车场收费管理

车辆管理收费要根据各地物价部门核定的标准执行。一般来说，停车场收费的标准与当地经济发展水平、车场档次、所处城市区位密切相关。制定收费标准时应根据当地政府有关规定、自身情况和周围停车场的收费情况来确定，并报物价部门审核备案。在具体实施时，应严格按标准进行，分清固定车、临时车，日保、月保、年保车，杜绝乱收费和徇私舞弊的行为。

6、清洁卫生管理

停车场由于车辆集中、车流量大、空余面积小，易脏易乱。因此，停车场的卫生管理不容忽视，要设专职人员，配备相应的卫生清洁器具与用品，订立专职制度、标准、工作程序，严格规定装、堆、放、清垃圾的要求。除了有定时的清扫清洗之外，还要有巡逻保洁，并做好检查监督工作。

7、消防管理

停车场的消防管理要贯彻“预防为主，防消结合”的方针，立足自防自救，实行严格管理和科学管理。应着重抓好以下工作：

(1)健全消防组织，明确消防责任。

(2)制定消防制度，加强消防意识教育。

(3)完善消防设施，并定期检查，保证百分之百的完好率。

(4)制订灭火应急方案，组织消防演习。